KRILA연구보고서

본 연구는 재산보유과세의 문제점을 발굴하고 이에 대한 개편방향을 도출하는데 목적이 있다. 그동안 건물과 토지에 대한 재산세 및 종합토지세의 재산보유과세에 대하여 세율체계, 평가방법 등 많은 문제가 제기되어 왔으나 세부담의 불공평성에 대한 문제는 최근에 논의되기 시작하였다. 문제의 핵심은 아파트가 새로 신축되었거나 면적이 넓으면 아파트가격이 낮아도 그렇지 않은 고가아파트에 비하여 재산세 부담이 높게 부과되고 있는 부분이다.
  
   이러한 문제를 해결하고자 2004년에는 재산세의 과표산정에 아파트가격을 반영하는 국세청기준시가를 지수화하여 적용하였다. 그 결과 재산세의 부담은 예년에 비하여 아파트가격을 반영하는 비율이 높아졌다고 할 수 있다.
   그러나 건물에 대한 재산세의 과표산정방법의 일부 개선만으로는 재산보유과세가 지니고 있는 근본적인 세부담의 불공평성 문제가 해결되는 것은 아니다. 따라서 본 연구는 현행 재산보유과세가 지니고 있는 세부담의 불공평성에 대한 문제의 핵심과 이의 개편방향에 대하여 논의하였다.
  
   연구방법은 2004년도 7월에 부과된 재산세의 과표 및 세부담과 10월에 부과될 종합토지세의 과표 41,218건을 토대로 한 실증분석과 조세연구원의 미시자료를 재분석하는 차원에서 접근하였다. 뿐만 아니라 일정한 가정 하에서 아파트 가격의 시뮬레이션을 통해 문제점 파악과 개편방향을 모색하였다.
  
   본 연구의 목적은 현행 재산세와 종합토지세의 세부담이 동일가격에 대하여 동일과세 원칙이 적용되고 있는지에 대한 여부와 적용되고 있지 않는다면 어디에 문제가 있는지를 파악하는 데 있으므로 여러 방법에 의해 다각적으로 분석하였다. 분석 결과를 요약하면 다음과 같다.
  
   첫째, 재산보유과세의 세부담은 동일한 국세청 기준시가 구간에서도 편차가 매우 심하게 분석되었는데, 이러한 결과가 의미하는 것은 결국 토지와 건물에 대한 재산보유과세는 주택의 시가를 제대로 반영하지 못하고 있음을 알 수 있다. 특히, 기준시가가 높을수록 과표의 현실화율이 낮기 때문에 주택가격이 높을수록 재산보유과세의 부담은 낮을 수 있음을 알 수 있다.
  
   둘째, 재산세 과표와 가장 상관관계가 높은 것은 면적, 가감산율, 위치지수의 순서로 나타났는데, 특히 가감산율이 국세청 기준시가를 기준으로 설정된다는 점과 위치지수는 토지의 공시지가를 반영하는 것인 점을 고려할 때 재산세 과표는 토지 가격의 영향을 많이 받도록 설계되었다고 할 수 있다.
  
   셋째, 토지-건물과표의 구성비율에 따라 재산보유과세부담은 달리 나타나는데, 토지비율이 높을 때 재산보유과세부담은 가장 높고, 그 다음은 토지비율이 낮을 때이며, 토지 비율이 중간 일 때 재산보유과세부담은 가장 낮은 것으로 분석되었는데, 이러한 결과는 건물과 토지에 대한 과표산정의 문제와 누진 정도가 다른 세율체계의 문제라고 본다. 특히, 건물과 토지에 대한 재산보유과세의 세율체계가 토지보다는 건물에 대해 상대적으로 높게 설정되어 있기 때문에, 건물과 토지의 과표가 동일할 경우에는 재산세에 대한 세부담이 높아진다. 그러나 주택의 가격은 건물보다는 토지에 의해 결정되는 것이 일반적인 것이다. 조세이론의 관점에서 볼 때 공급이 제한되어 있는 토지로부터 발생하는 이득은 일종의 불로소득인 경제적 지대이기 때문에 토지에 대해서는 무거운 과세가 이루어지더라도 그에 따른 경제적 효율성의 상실은 발생하지 않는 것이다. 헨리 조지의 토지단일세론은 이러한 관점을 가장 강력하게 주장한 것이라고 할 수 있다.
  
   이에 비해 건물의 경우는 그 공급이 탄력적인 자본재이며 그 부담의 귀착측면에서도 상당부분이 세입자에게 귀속될 수 있기 때문에 그에 대한 세부담은 낮게 설정하는 것이 타당하다고 주장된다. 이러한 재산보유과세의 문제점을 토대로 본 연구에서는 재산보유과세 세부담의 공평성은 동일가격의 주택에 대한 동일과세의 원칙에 기초하여 다음의 세 가지 측면의 개편방향을 제시하였다.
  
   첫째, 재산세와 종합토지세의 세율체계 일치를 통한 세부담의 공평성 제고 재산세는 과표구간이 낮고 좁은데 세율은 급격한 누진적인 반면 종합토지세는 과표구간이 높고 넓으면서 누진적이다. 이들 과표와 세율체계를 비교하면 건물에 대한 조세부담이 토지에 비하여 높은 구조로 되어 있는데, 이들 과세대상의 세율체계를 일치하지 않고는 재산보유과세의 세부담 왜곡을 초래하게 된다.
  
   둘째, 실거래가격에 기초한 과표산정방법의 개편을 통한 세부담의 공평성 제고 재산보유과세가 공평하기 위해서 건물과표는 건물가격을 토지과표는 토지가격을 제대로 반영하여야 한다. 그러나 현행 건물과표는 원가방식과 시가방식을 혼합하여 산정하고 있으며, 토지과표는 시가방식에 의해 산정하고 있는데 이들 개별과표는 해당하는 부동산가격을 제대로 반영하지 못하고 있다. 따라서 부동산가격이 제대로 반영될 수 있는 실거래가격에 기초한 건물과표와 토지과표가 되도록 해야 한다.
  
   셋째, 재산보유과세의 과세대상 통합을 통한 세부담의 공평성 제고 건물은 토지 없이 시장에서 거래되지 않기 때문에 건물만의 시장가격을 파악한다는 것은 현실적인 어려움이 있다. 부동산가격을 반영한 재산보유과세가 되기 위해서는 건물과 토지를 통합하여 과표를 산정 해야 할 것이다. 건물과 토지에 대한 세목을 달리 정하더라도 과표의 산정은 부동산 일체로 한 후 부동산가격에서 토지가격을 제외한 나머지를 건물가격으로 활용해야 세부담의 공평을 기할 수 있다.